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茨木市不動産 Q&A

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◆一戸建て不動産購入に関するよくある質問です。

Q 家探しは不動産業者を回るのがいい?

kota最近は、その相談が多いです。もちろん、複数の不動産会社に依頼しても大丈夫です。ですが、実際のところ、複数の不動産業者に頼んでも、情報は同じような物件ばかりです。
なぜかと言うと、ほとんどの不動産業者は、不動産業者専用のデータベース(レインズと 言います)を利用して情報を得ています。
あるお客様は、問い合わせをした不動産業者すべてから、電話がかかるようになり、違う 相手に何度も同じ説明を繰り返さなければならず、けっこうなストレスだったそうです。 中にはしつこい業者もいて、電話をとるのが一時期いやになったとおっしゃっていました。 おそらく、ノルマのきつい業者さんだったのではと思われます。
他にも、何度もメールが来たり、同じような資料が届いたりと、わずらわしい面もあるので、それよりは、自分にとって相性がいいと感じる不動産会社の担当者を探すことができたら、ずいぶんと楽に物件探しができるのではないでしょうか。 良心的な不動産業者であれば、他社の広告物件でも喜んで調べてくれるはずです。 複数の業者に依頼するより、信頼できる不動産業者、担当者を見つけることが大切だと思います。
事前に、ご希望の条件などを家族会議で紙などにまとめておくといいでしょう。 事前に信頼できる担当者に詳しく伝えておくことで、自宅に居ながら、携帯電話やパソコンで、的確な情報入手ができます。信頼できる業者を見つけて、嫌な思いをすることなく、物件を探して下さいね!

Q 実際に家を見たいときには週末しかダメ?

kota売主様の都合にもよりますが、平日に内覧が可能な場合もあります。 空き家の場合は、平日でも大丈夫なことが多いです。居住中の物件で、売主様が共働きの場合などは、ほとんどが週末になりますが、奥様が平日、在宅していただけたり等で、平日内覧可能な場合もあります。
また、新築の場合は、平日の方が週末より内覧されている方が少なく、ゆっくりご覧いただけますよ。

Q 今が買い時でしょうか?

kota史上最低レベルまで下がった住宅ローンの金利、住宅ローン利用者に有利な税制優遇 など、ここだけ見れば今が買い時だと思います。
ただし、 ローンの金利や物件の価格も重要ですが、それだけでなく、 「あなたにとって家が必要になったとき」がいつなのか、 「今の家では狭すぎる」「家賃が高すぎる」など、買うことによって不満解消出来るかどう かも大きな判断材料なのではと思います。 もし解消できるのであれば、そのときが一番の買い時ではないでしょうか。
また、不動産の場合は、「人生においての買い時」があります。住宅ローンを借りる方がほとんどですが、購入が早ければ早いほど返済も早く終わりますので、家賃との兼ね合いを考えた場合、先延ばしにするよりも、どうせ買うならなるべく若いうちにとも思えます。
住宅ローンからみた購入時期比較シミュレーションも行えますので、ぜひご相談ください。

Q 自分達はローンが組めるのか凄く心配です

kota住宅ローン借り入れについては、個々人によって状況が全く違ってきますので、ご事情をお伺いしなければ正直なところ何ともいえません。ただ、当社は地域密着でやっている不動産業者ですので、地銀・信金はじめ大手銀行支店などとも広くつきあいがあり、他社では相手にされなかったお客様も無事にお取引できたという事例もあります。まずは不安を抱えずご相談ください。

以下、いちおう一般的なことを書いておきます。

住宅ローンの審査基準は各金融機関によって異なります。
(1)一般的には担保とする物件の審査と、ローンを借りる人の人物審査があります。
【担保物件の審査とは】:建築物の審査があり条件は建築基準法に適合しているのか? もし違反建築で建っている場合等は、融資が難しくなりますので注意してください。
(2)ローンを組む人の人物審査があります。
【年齢】:基本的には完済年齢が80歳までが上限です。
【勤務先の雇用形態】:正社員である。 最近は金融機関によっては派遣会社などの場合も借り入れできる場合等もあります。
【年収】:
サラリーマンの方で直近1年の年収(税込) 同じ世帯で同居する方の収入合算する方法 自営業の方は確定申告書3年分と収支内訳表が必要です。 法人役員の方は会社の決算書3期分などが必要です。
【勤続年数】:基本的には同じところに3年以上 銀行によっては1年未満でも可能な場合もあります。勤務先によります。
【個人信用情報】
最近では携帯電話の分割払いや車のローン、キャッシングをされておられる方は注意が 必要です。過去の借り入れ状況などで滞納や遅延、10年以内の自己破産など金融事故 があれば融資が受けられない可能性が高いです。
【健康状態】 過去、現在に大きな病気になっていたり、肝疾患、高血圧の方は借入が難しいでしょう。 それと、精神病やうつ病などもローンは無理だと思います。 これらの総合評価を保証会社が信査し、住宅ローンの借入可能かどうかの返事がきます。

Q 住宅ローンを組む時には保証人は必要ですか?

kota住宅ローンを組む時に保証人は必要でありません。各金融機関がグループ会社の保証会社を使い、保証料をお客様から頂戴し、保証とします。
注意は、金利についてです。住宅ローンは、金融機関によって金利が違います。 少しでもお安くお得に返済をしていくためには、どこの金融機関でローンを組む方が良い のか? じっくり検討した方が良いでしょう。
【フラット35】をご存じでしょうか? ここは住宅金融公庫がバックアップしていて、長期の固定金利の商品です。 保証料などの経費はかなりお安いのですが、団体生命保険は別途必要になります。 ローンの事は難しく、ややこしいので、まずはご遠慮なくご相談ください。

Q 自己資金が少なくても大丈夫でしょうか?

kota大丈夫ですよ。 今はローンの支払いの試算など、ネット上でできるサイトもあり、自分で調べている方も 多いのではないでしょうか。
ですが、実際にお客様が支払いできる、借り入れられると思い、金融機関へ申込みをして、 「融資不可」って戻ってきたらショックですよね。
あとは、他の不動産屋業者や営業マンに聞いて、安心していませんか?ですが、ローンが組めれば(つまり契約できれば)OK、なんていう業者もいます。
それが無理なローンの可能性も充分あります。もし、そうであれば大変です!
そんなことにならないために、しっかりと資金計画を立てましょう。 安全安心してマイホームライフを過ごして頂くためには、少しでも自己資金を増やしてほ しいです。購入してから支払いがしんどくなっては大変です。 物件探しの段階から無理のない計画をして、物件探しをしてください。
当社さくらハウジングでは、事前にしっかりと計画を行い計画内の物件をご紹介しております。 無理のない返済計画を行い、無理のないプランでマイホームの購入を実現させて下さい。

Q 転職したり、自営業者でも住宅ローンは組めますか?

kotaご安心ください。転職したばかりの方でも、自営業者でも、住宅ローンは組む事は可能です。最近は勤務年数1年でも組めるようになりました。
ただし、金融機関の審査が厳しかったりなどがありますので、早めに行動をして相談する事をお勧めします。
自営業者の方の場合、確定申告の際に赤字申告している方の場合は、実質黒字でも、ロー ンを組むのが難しいと思います。
住宅を購入する計画のある方は、せめて3年間はきっちりと申告しましょう。また、税務署に修正申告の手続きをする事で問題を解決できる場合もありますが、早めに方法を考える事が大切です。自営業者は都市銀行のローンより、信用金庫のローンの方が融資をしてくれる傾向にあります。

【転職された方】
(1)一般的には担保とする物件の審査と、ローンを借りる人の人物審査があります。 担保物件の審査とは:建築物の審査があり条件は建築基準法に適合しているのか? もし違反建築で建っている場合等は、融資が難しくなりますので注意してください。
(2)ローンを組む人の人物審査があります。

【年齢】:基本的には完済年齢が80歳までが上限です。

【勤務先の雇用形態】:正社員である。 最近は金融機関によっては派遣会社などの場合も借り入れできる場合等もあります。

【年収】:サラリーマンの方で直近1年の年収(税込) 同じ世帯で同居する方の収入合算する方法 自営業の方は確定申告書3年分と収支内訳表が必要です。 法人役員の方は会社の決算書3期分などが必要です。

【勤続年数】:基本的には同じところに3年以上 銀行によっては1年未満でも可能な場合もあります。勤務先によります。 【個人信用情報】 最近では携帯電話の分割払いや車のローン、キャッシングをされておられる方は注意が 必要です。過去の借り入れ状況などで滞納や遅延、10年以内の自己破産など金融事故 があれば融資が受けれらない可能性が高いです。

【健康状態】 過去、現在に大きな病気になっていたり、肝疾患、高血圧の方は借入が難しいでしょう。 それと精神病やうつ病などもローンは無理だと思います。 これらの総合的な価を保証会社が信査し、住宅ローンの借入可能かどうかの返事がきます。

【自営業の方】 自営業の方は確定申告書3年分と収支内訳表が必要です。 法人役員の方は会社の決算書3期分などが必要です。 印鑑証明、住民票謄本、運転免許証、健康保険証、納税証明書その1、その2

【勤続年数】:基本的には同じところに3年以上 自営業の方は確定申告書3年分と収支内訳表が必要です。 法人役員の方は会社の決算書3期分などが必要です。 銀行によっては1年未満でも可能な場合もあります。勤務先によります。

Q 買換えを検討しているんですが?

kota買換えには3つの方法があり、お客様のご希望で手続きを進めます。

(1)売却と購入を同時に行う方法
買換え先を探しながら、自宅を売り出す方法で、一番一般的な方法です。 メリットは、仮住まいなどの費用がかからないこと。 デメリットは、次に住む家買換え先が決まらないまま自宅が先に売れてしまう場合があり、 慌てて引っ越し先を探す等、慌ただしいスケジュールになります。

(2)買換え先を見つけてから、売却する方法
この場合は金融機関に相談し「売れるまでのつなぎ融資」を利用することになります。 金利が掛かるデメリットはありますが、購入にも販売にもじっくり時間をかけることがで きます。 また、購入した物件に先に引っ越し、物件を空き家にすることができれば、いつでも オープンハウスができますし、売却しやすくなります。

(3)売却を先に行い、売却出来たら次に、買換え先を見つける方法
先に売る事で、一時的には仮住まいが必要になる事もありますし、 その分の費用もかかります。ただ、じっくり買換え先を探すことが出来ます。 同時に資金計画も立てやすいです。

こんな感じでメリット、デメリットがありますので、ローン残額やお引越し希望時期などを考えながら、お客様にとって一番リスクの少ない方法をアドバイスいたします。不動産売買は一生に何度も経験しませんから、良く分からないと感じても仕方ありません。 不安な気持ちはそのまま抱え込まず、不動産のプロと相談しながら、早め早めに解決しておく方が良いでしょう。

◆不動産の売却に関するよくある質問です。

Q 査定価格はどうやって決まるんでしょうか?

kota一般的には、過去に近隣で売買された価格や公示価格などを参考に、 その物件の特徴や土地の形状、向き、路線価、道路の接道状況、方位、周辺環境、広さ、 老朽化の状態、設備の状況など様々な観点から総合的に判断します。
建物の査定は築年数や構造なども価格に大きく影響します。
また、査定価格には、一般売却価格と業者買い取り価格があります。
一般価格とは、普通に一般の方が購入する価格です。 業者買い取り価格は、買い取って業者がリフォームなどをして、販売する方法です。
または、一戸建てなら更地にして、土地として販売することもあります。 どちらにもメリット、デメリットがあります。
一般価格のメリットは、買い取り価格よりは高めの金額なことです。デメリットは、いつ売れるかわからないので、売却代金を手にするのが先になります。結局いくらで売れるかもわからず、値下げせざるをえないこともあります。
買い取りのメリットは、すぐに現金化できることです。リフォームしたり、更地にしたりなどの手間もありません。デメリットは、業者がそのあと手を入れて販売するので、仕入れ価格となり、どうしても一般価格よりは安い金額となります。
長い間、家族を守ってきた我が家ですから相当の愛着がありますよね。 少しでも高く査定してほしい。よくわかります。 当社さくらハウジングは、そんなあなたの気持ちを十分にくみ取りながら、 客観的にしっかり査定していきます。

Q 査定を依頼したら、絶対に売らないとダメでしょうか?

kota査定を以来したからといって、絶対に売らないといけないという事ではありません。 たくさんのお金にかかわる事ですから、売るか売らないか、人生をかけた大きな決断! 査定価格は判断材料にして頂き、今後の参考にしていただいてもかまいません。 査定額が、期待していた価格とあまりにも違った場合などは、仕方ありませんよね。 実際、たくさんの業者に査定を依頼される売主さんもいらっしゃいます。 売らないと決めた場合は、一切費用を支払う必要はありません。 買い手があらわれて、売買契約が成立した時だけ「仲介手数料」をいただきます。 査定には、一切費用はかかりません。 売るか売らないかは、ゆっくりと納得のいくまでお考えのうえ、 お客様自身で判断してくださいね。

Q ご近所には知られたくないのですが売却って出来る?

kotaご自宅を売りに出している事を、ご近所の方には知られたくない、 とお考えになる方は大勢おられます。大丈夫です、心配いりません。 広告活動をしなくても、売却する事はできます。 具体的には、既存のお客様リストの中から、売却物件の条件に合う物件を探している方を 見つけたり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するといった方法などで、買主を 見つけることができます。 または、買い取りなどの方法もございます。 皆さん、色々な事情を抱えておられます。 まずは、気軽に相談してみるとよいでしょう。

Q 不動産売却費用に広告費用は必要でしょうか?

kotaいいえ、広告活動でチラシや情報誌、インターネットに掲載する際の広告宣伝は、 不動産会社がすべて負担します。お客様に対して、それらの費用を別途請求する事など 基本的にはありませんので、ご安心ください。 ただ、特別にお客様のご要望などで、フルカラーにして大きな広告がしたいとか、 枚数をいつもの倍の数を入れてほしいとかのご希望がある場合には別途で実費で請求させ ていただく場合もあります。 そうした費用の目安などは、お気軽に不動産仲介会社にお尋ねくださいね。

Q 住みながら売却できますでしょうか?

kotaもちろんです。実際のところ、中古物件の場合のほとんどの方が住みながら売却を 進めていらっしゃいます。
購入希望者の見学も、お住まいになったままで大丈夫です。
今お住まいの不動産を売って、新しい不動産を購入される場合は、最初にしっかりと計画を立てられるよう、アドバイスさせていただきながら、売却活動と購入活動を進めて行きます。

◆その他、不動産に関する質問

Q 素人でも欠陥住宅を掴まされない方法とは??

kota欠陥住宅・・・住みたい人はいませんよね。
欠陥住宅というと、床に置いたビー玉が転がっていくのを思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。これは、床が傾いているということなんですが、でも、欠陥ってそれだけじゃありません。

そもそも、どういった住宅が「欠陥住宅」なのでしょうか。
簡単に言うと、
・建築基準法・建築基準法施行令・関連告知を満たしていない住宅
・安全性、快適性、使用性などの特記仕様書などのとおりに施工されていない住宅
・安全性・快適性・使用性などの観点から通常の居住に支障を来たす住宅
のことを指します。

欠陥の種類は多種多様ですが、近年多いのは、外観は美しく仕上げ、見えない部分は手を抜くというやり方です。
例えば、必要な柱や断熱材の使用量を、コスト削減のために減らしたり等があります。
日常では気づきませんが、耐震性に劣るなど居住者の安全を脅かし、危険です。
では、どうすれば欠陥住宅をつかまされずにすむのでしょうか。

”奮遼,亡陲鼎「設計住宅性能評価書」および「建設住宅性能評価書」を取得しているものを購入する。
⊇斬雍睛算抉腟々宗糞譟Ы斬雍杁涕庫)のフラット35の技術基準に適合しているものを購入する。フラット35の技術基準は厳しく、一般的な住宅に比べて高い品質が確保されています。
信頼のできる建築設計事務所及び工務店に依頼する。
い垢戮討寮澤弯泙よび構造計算書、検査済証を大切に保存する。これらの書類がない、または出し惜しみをする場合は購入しない。
ダ賁腓竜ヾ悗飽様蠅垢襦H駘僂呂かりますが、購入後に予想外の修繕費用が発生する、などということは避けられます。修繕費用がかかる場合も、値引き交渉に利用する事ができます。

新築なのか、中古なのか、建築条件つき土地なのかによって、若干対応は変わってきます。
住宅を購入するのは、考えることもやることもたくさんあって大変ですが、長く住むであろう住まいです。上記を参考に、しっかりと判断してくださいね。
何かわからないことがありましたら、当社へお問い合わせください。

Q 不産会社の営業マンは建物についての知識が豊富?

kota不産会社の営業マンは建物についての知識が豊富?
A,不動産業者というのは、建物について、知識が豊富だと思い込んではいませんか?
だって、今までたくさんマンションや一戸建てを取引してきているし、査定もしているし。
建物にも詳しくないとできない・・・はず?
実際、新築一戸建てにしろ、中古住宅にしろ、中古マンションにしろ、最後には「この建物、プロが見てどうですか?」「構造上は問題ありませんか?」「何年くらい使えそうですか?」などと、お客様からよく相談されます。
ですが、正直なところ、そんなことに答えられる営業マンはほとんどいないです。
ハウスメーカーの営業マンでも、マンションの施工をしている監督さんでも、答えられないことはたくさんあります。
自信を持って答えている営業マンがいるとすれば・・・????? と思った方がいいかもしれません。
私も地元の建売屋さんに20年間在籍していました。何でもこなしました。
土地の仕入れ、土地の仲介、建築請負、新築販売一戸建のほとんどの事はしました。
不動産会社では、取引の流れや、契約書の書き方、物件についての調査の方法など、取引についてのことを教わります。
建物についてはまた別の知識が必要で、不動産取引の知識とは別物です。
ですが、お客様は、不動産会社の営業マンを見ると「この人はいろんな物件を扱っているから、建物のこともよく知っているに違いない」・・・という風に思ってしまうようです。
物件について、どこにどんな物件がいくらで売っているとか、最近このあたりではいくら位で取引されたとかについては知っていても、建物の良し悪しについては知らないのが
不動産会社の営業マンです。
建物について知らないのが「ごく普通の営業マン」だと思っておいた方がいいと思います。
ただ、大手の業者はマンションに強いとか、街の不動産屋さんは一戸建に強いとか、ある程度、どの業者にも力を入れている部分、得意分野があります。
私も、一戸建の知識ならかなり自信があります。新築、中古は絶対に自信があります。
理由は、それしかしてないのが本音ですね。
土地探しから図面打合せ、着工、完了までずっとやってきましたから・・・
是非お任せ下さい。 
正直なことを言いますと、マンションは苦手です。(涙)
マンションは出来合いのものですから、営業マンがいなくても、いいマンションかどうかは、お客様にもすぐにわかるのではないかと思います。
それともうひとつ、苦手な理由は、最近の新しいマンションはセキュリティなどが優れていて、ややこしすぎるからですね。(笑)

Q 物件の囲い込みとは?

kota「物件の囲い込み」って聞いたことありますか? 
きっと初めて聞く言葉なのではないでしょうか。
「囲い込み」とは、物件を預けた業者が自社で抱え込んで、他の業者に紹介しないことです。

通常、売却の依頼を受けた業者は「レインズ」というデータベースに登録することになっています。このデータベースに登録することによって、不動産業界全体で情報が共有できます。それを見て、他の業者から購入希望が入ることがあるわけです。

レインズを見て購入希望を入れた業者(B社とします)に紹介して、それで売買が成立すると、買主様を見つけたB社が買主様からの仲介手数料を頂くことになり、A社は売主様から仲介手数料を頂けます。これを業界用語で「片手」と言います。
しかし、売却を依頼されたA社が自社で買主様を見つけることができれば、売主様からも、買主様からも両方紹介料が頂けるわけです。これを業界用語で「両手」と言います。

もうおわかりですよね。なぜ囲い込みをするのか。

◆ある売主様の悲劇
ある売主様は、大手で信頼もできると思い、A社に売却を依頼しました。
ところが、なかなか売れません。あっという間に二ヶ月経ってしまいました。
担当者に問い合わせを入れてみても、担当者はのらりくらりとかわします。

このままずっと売れないと困るので、業者を変えようと、別の業者にも売却の依頼を打診しました。
ただ、まだA社との売却に関わる契約の期間が残っているため、すぐには依頼できない状態です。

打診を受けた業者は、とりあえず広告だけでもできないかと、A社に広告掲載の確認の電話を入れてみました。

すると「その物件は商談中です」との答えが。

売主様に伝えると「そんなことは聞いていない」とおっしゃいます。
おわかりでしょうか。
A社は、「両手」にするために、こうして他社の問い合わせを「商談中」と言って断り、売るのを妨害しているわけです。売主様からしたら、とんでもない話です。

A社は、売りたいと言っている依頼主のことも、他社から入るかもしれない「買いたい」という購入希望者のことも、まったく考えていません。
こういう業者に依頼すると、時間ばかりかかり、挙句に、売れないからと値下げを迫られる可能性もあります。(不当に高い査定額にはご注意ください。)


そうならないための方法の一つとして、まず第一に、毎週、物件の引き合い状況を報告してもらうことです。どこの不動産会社から物件確認の電話があったか、どか、どこの不動産会社が広告の掲載を依頼してきたか、とかをなるべく詳細に報告してもらうことです。

できれば売却を依頼する際に、まかせる条件として提案することです。

そして、囲い込みされているかどうか、もし心配になったら、確認してみることをお勧めします。
信頼できる業者なら、物件の確認電話はすぐにしてくれると思います。
あなたが何も聞いていないのに「商談中です」と言われたら、それは「囲い込み」の可能性が大きいでしょう。

同業者に対する電話応対の仕方、それを聞くだけで、自分の不動産を真剣に売却してくれる業者かどうかわかります。

ちなみに、このA社。ある大手不動産業者さんです。残念で仕方ありませんね。

くれぐれも業者選びは慎重に・・・。

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